Investir avec le dispositif Pinel permettait d’acquérir un logement neuf dans le but de le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, tout en respectant un certain nombre de conditions, notamment liées aux zones géographiques éligibles et aux plafonds de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie de cet engagement locatif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur toute la durée de la location, à un taux proportionnel à la durée choisie (jusqu’à 21 % pour 12 ans).
Instauré par la ministre Sylvia Pinel en 2014, ce dispositif visait à relancer la construction de logements neufs en soutenant l’investissement des particuliers. Il améliorait le précédent mécanisme Duflot en introduisant davantage de flexibilité, notamment la possibilité de louer à des membres de sa famille (ascendants ou descendants) sous conditions.
La loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, sans qu’aucun nouveau dispositif fiscal ne vienne la remplacer dans le secteur du logement neuf. En revanche, les investisseurs peuvent désormais se tourner vers la loi Denormandie, toujours en vigueur, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux similaires en investissant dans l’immobilier ancien avec travaux, dans des communes ciblées par des programmes de rénovation urbaine.
Les avantages de la loi Pinel
La loi Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, avait permis aux contribuables français d’investir dans un secteur réputé stable et sécurisé (la pierre) tout en réduisant significativement leur charge fiscale. En fonction de la durée d’engagement choisie (6, 9 ou 12 ans), ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt linéaire, pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi.
Un couple de jeunes trentenaires décide d’investir dans un T2 neuf à Toulouse d’une valeur de 200 000€. Il décide de s’engager pour le louer pendant 12 ans afin de profiter d’une réduction pouvant atteindre 21% de leur investissement.
Investir sous la loi Pinel permettait de :
- Réduire ses impôts : jusqu’à 6 000 € de réduction par an, en un seul investissement. Une économie d’impôt qui est linéaire et proportionnelle à la durée de location engagée : 6, 9 ou 12 ans.
- Se construire un patrimoine tout en louant le bien aux membres de sa famille. La grande nouveauté de la loi Pinel est d’autoriser le propriétaire à louer son bien à des membres de sa famille.
- Devenir propriétaire sans apport : le contribuable devient ainsi propriétaire d’un bien pinel ancien ou d’un bien pinel neuf et se constitue son patrimoine tout en finançant son bien par les loyers ainsi que l’avantage fiscal.
- Préparer sa retraite : investir en loi Pinel c’est s’assurer d’une rente locative pour la retraite ou faire le choix au terme de son engagement locatif de revendre son logement et de se dégager une plus-value. Un tel investissement est une véritable solution pour préparer la retraite selon les objectifs de l’investisseur.
- Protéger ses proches : grâce à l’assurance décès invalidité du prêt souscrit.
Les conditions de la loi Pinel
- Investir dans un logement neuf possédant le label BBC ou RT 2012.
- S’engager à louer le bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans pour un avantage fiscal proportionnel.
- Louer le bien en qualité de résidence principale.
- Ne pas louer le bien meublé.
- Respecter les zones définies par la loi Pinel (zone).
- Respecter les plafonds de loyer (plafonds).
Les conseils de nos spécialistes pour investir avec l’ancienne loi Pinel
Pour vous assurer le meilleur placement et la meilleure rentabilité, nos spécialistes vous offrent leurs conseils.
Choisir avec attention son bien Pinel
- Bien choisir son emplacement : ville, quartier. Il est intéressant de penser à moyen terme lors d’un investissement en loi Pinel. Il faut donc investir dans une ville qui a un potentiel d’attractivité et de croissance. Une fois la ville choisie, il faut se rendre sur les lieux pour pouvoir voir les spécificités du quartier, ses commerces, écoles, transports publics etc. Il est important de projeter la possibilité de vivre dans votre logement en fonction de la typologie de ce dernier. Pour votre bien en loi Pinel, préférez un quartier calme si vous investissez dans un T3 qui attirera une famille contre un quartier bien desservi par les transports en commun et plus agité pour un T1 destiné à un étudiant.
- Bien choisir son logement : la typologie du bien, comme nous venons de le souligner, doit s’adapter au quartier. Mais elle doit surtout s’adapter à votre capacité d’épargne, au prix du logement et au prix de location pour vous assurer la meilleure rentabilité.
Les conditions de la loi Pinel
Choisir un promoteur immobilier et le gestionnaire locatif
- Le promoteur immobilier : assurez-vous que le promoteur immobilier en charge de votre projet dispose de garanties : que ce soit les projets qu’il a déjà accompli ou la réputation locale de celui-ci. Nous vous conseillons de vous rendre sur le lieu des résidences déjà construites par le promoteur immobilier pour pouvoir juger de la qualité de son travail et de ses réalisations.
- Le gestionnaire locatif : le gestionnaire se charge de louer votre bien, de trouver des locataires qui correspondent aux plafonds de ressources de la loi Pinel, des visites, des états des lieux mais aussi des assurances relatives à votre bien. Passer par un gestionnaire vous permet de confier votre bien à un professionnel qui saura gérer au mieux la location de votre bien pour pouvoir profiter de la meilleure rentabilité d’un investissement en loi Pinel.
Se faire conseiller par un conseiller en gestion de patrimoine
Le conseiller en gestion de patrimoine vous accompagne gratuitement dans votre démarche d’investissement : du montage de votre projet à la déclaration d’impôt annuelle. Son aide est gratuite et sans engagement. Il sera apte à vous conseiller sur le marché des villes où vous souhaitez investir, sur les résidences, les logements, mais aussi votre plan de financement. N’hésitez pas à vérifier le niveau et la qualité de formation du conseiller en lui demandant ses certifications et agréments.
Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 : la Loi Pinel Plus
La dernière prorogation du dispositif Pinel a été accompagnée de la création d’un nouveau dispositif, arrivé en complément de celui existant pour les dernières années du dispositif. Intitulée « loi Pinel Plus ». Ce dispositif pallie la baisse de la réduction d’impôt permise par la loi Pinel et est entré en vigueur le 1er janvier 2023.
En effet, suite à la prorogation du dispositif Pinel en 2021, il a été décidé que le dispositif de défiscalisation immobilière prendrait fin en 2024 de manière progressive, avec une baisse de l’avantage fiscal petit à petit. Le dispositif Pinel permettait, depuis le 1er janvier 2023, d’une réduction d’impôt moins importante :
| Durée de l’engagement locatif | Réduction d’impôt pour un investissement en 2022 | Réduction d’impôt pour un investissement en 2023 | Réduction d’impôt pour un investissement en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Il permet un taux de réduction de 12 %, 18% ou 21 % mais sous réserve de répondre à plusieurs nouvelles conditions, tournées vers une amélioration des logements en termes environnementaux.
- Découvrez le fonctionnement de la loi Pinel Plus
Les plafonds Pinel
Afin d’être éligible à la réduction d’impôt, le propriétaire doit s’assurer que son investissement en loi Pinel respecte les plafonds de loyer et de ressources.
Les plafonds de ressources
Afin de s’assurer que le logement est loué à des personnes aux revenus modestes, la loi Pinel contient des plafonds de ressources : lors de la mise en location du bien, le bailleur doit s’assurer que son ou ses locataire(s) respecte(nt) les plafonds de revenus selon la composition du foyer. Les plafonds 2025 sont les suivants :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Les plafonds de loyers
Afin de garantir des loyers modérés aux personnes avec un revenu modeste, les loyers pour une location en loi Pinel sont également concernés par un plafonnement de leur prix. Les plafonds 2025 sont les suivants :
| Zone du logement | A bis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Plafond de loyer (au m2) | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |