En mars 2025, le nombre de mises en chantier de logements neufs est passé sous la barre des 23 000 unités, marquant une nouvelle baisse de -6,2 % par rapport à février 2025, et de -29 % en comparaison avec la moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire de 2020. Ces chiffres confirment la tendance préoccupante d’un ralentissement durable de la construction.
La pénurie de logements s’accentue donc sur l’ensemble du territoire, aggravée par une conjoncture défavorable : inflation persistante, augmentation des taux d’intérêt, et prix de l’immobilier élevés, autant de facteurs qui ont largement entamé la confiance des investisseurs.
En 2025, le prix moyen du mètre carré pour un appartement neuf s’élève à environ 3 900 €, contre 3 020 € dans l’immobilier ancien. Dans ce contexte, l’immobilier locatif conserve un certain attrait, notamment grâce à des avantages fiscaux tels que ceux proposés par la loi Denormandie, toujours en vigueur. Bien que les dispositifs Pinel et Pinel Plus aient pris fin au 31 décembre 2024, investir dans l’ancien avec travaux reste une opportunité pertinente pour se constituer un patrimoine tout en réduisant son imposition.
En quoi consiste une défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation dans l’immobilier permet de réduire, voire supprimer l’impôt sur le revenu dont un contribuable français est redevable.
Dans le cadre de la défiscalisation immobilière, la réduction fiscale s’obtient lors de l’achat d’un bien immobilier.
Il est indispensable de respecter les conditions d’éligibilité de la loi, sans quoi il n’est pas possible de profiter de la réduction d’impôt (acheter un logement en tant qu’habitation principale n’est pas un acte anodin).
La défiscalisation immobilière avec l’ancienne loi Pinel
La défiscalisation immobilière dans le neuf en loi Pinel (plus avantageuse par rapport à la défiscalisation en loi Duflot) permettait d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement (63 000€) :
- Une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans.
- Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans.
- Une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans.
Pour profiter de cette réduction fiscale, il fallait respecter plusieurs conditions :
- Le logement acheté doit être neuf (achevé prochainement ou VEFA) en tant que résidence principale.
- Le bien doit respecter la réglementation thermique RT2012 ou BBC 2005.
- L’investisseur s’engage à mettre le logement sur le marché locatif pour une durée minimale de 6 ans.
- Le bien immobilier doit se trouver dans une zone qui est éligible au dispositif Pinel (attention de bien vous renseigner sur le zonage Pinel).
- Le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de ressources et de loyers.
- Les principaux changements de la défiscalisation en loi Pinel par rapport à l’ancien dispositif Duflot vient du fait de pouvoir louer le bien acheté à un ascendant ou à un descendant, mais aussi de pouvoir profiter d’une réduction d’impôt plus importante (21% contre 18% avec la défiscalisation Duflot).
La loi Pinel, initialement prévue pour prendre fin au 31 décembre 2021, avait été prolongée par la loi de finances pour 2021 jusqu’au 31 décembre 2024. Cette prolongation s’appliquait à l’ensemble des contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif neuf.
À partir de 2023, de nouvelles dispositions avaient été introduites, conduisant à une réduction progressive des taux de défiscalisation accordés aux investisseurs. Ainsi, les taux de réduction d’impôt applicables étaient devenus les suivants :
- 2023 :
- 6 ans : 10,5 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 12 % actuellement) et 21,5 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 23 % actuellement).
- 9 ans : 15 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 18 % actuellement) et 26 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 29 % actuellement).
- 12 ans : 17,5 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 21 % actuellement) et 28,5 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 32 % actuellement).
- 2024 :
- 6 ans : 9 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 12 % actuellement) et 20 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 23 % actuellement).
- 9 ans : 12 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 18 % actuellement) et 23 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 29 % actuellement).
- 12 ans : 14 % pour les investissements réalisés en France métropolitaine (au lieu de 21 % actuellement) et 25 % pour les investissements réalisés en territoires d’outre-mer (au lieu de 32 % actuellement).
La loi Denormandie : le dispositif à privilégier dans l’ancien
Depuis la fin du dispositif Pinel, la loi Denormandie s’impose comme l’alternative principale pour les investisseurs souhaitant défiscaliser dans l’immobilier ancien Ce dispositif, en vigueur depuis 2019 et jusqu’à fin 2027, vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des communes éligibles, souvent marquées par un besoin de requalification urbaine (Action cœur de ville ou ORT). Il offre une réduction d’impôt équivalente à celle de la loi Pinel (jusqu’à 21 % selon la durée de location), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.